Der Verkauf erfolgt spiegelbildlich wie der Ankauf. Hier ist in beiden Ländern insbesondere auf steuerliche Auswirkungen bei der Umsatzsteuer und der Einkommensteuer zu achten.
Die Vererbung geschieht in beiden Ländern nach deutschem Recht, es sei denn, der Eigentümer einer niederländischen Immobilie hätte in den Niederlanden seinen Lebensmittelpunkt.
Für den Fall der Scheidung gelten allgemeine deutsche Regeln.
Hier muss zwischen entgeltlicher und unentgeltlicher Veräußerung unterschieden werden. Bei entgeltlicher Veräußerung sind Spekulationstatbestände zu überprüfen. Soweit innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden soll, muss während der letzten 3 Jahre der Nutzung davon abgesehen werden, die Immobilie zu vermieten. Mit dieser Gestaltungsmaßnahme würde der Spekulationssteuertatbestand ausgehebelt.
Wurde die Ferienwohnung von Anfang an als Zweitwohnung genutzt und nicht zu Vermietungszwecken, so entfällt ebenfalls die Spekulationssteuer. Wird unentgeltlich in die nächste Generation übertragen, muss dies im Rahmen eines erbrechtlichen und erbschaftssteuerlichen Konzeptes geschehen. Einzelheiten hierzu verbieten sich an dieser Stelle, da sie schon umfangmäßig jeglichen Rahmen sprengen würden.
Umsatzsteuerlich gibt es bei Veräußerung einer Immobilie verschiedene Fallkonstellationen:
Diese haben vor allem Auswirkungen, wenn der Verkäufer beim Kauf selbst im Hinblick auf seine Vermietungsabsicht Vorsteuerabzug geltend gemacht hat. In diesem Fall unterliegt er einem 10-jährigen Berichtigungszeitraum, indem seine Nutzung genau beobachtet wird, und er bei Privatnutzung einen Teil der erhaltenen Umsatzsteuer wieder zurückzahlen muss. Hierbei wird jährlich ein Zehntel der Vorsteuer überwacht. Im Verkaufszeitpunkt stellt sich die Frage, ob eventuell auf einen Schlag große Summen an Vorsteuerabzug aus dem ursprünglichen Kauf zurückgezahlt werden müssen.
Keine Umsatzsteuer und keine Korrektur für den Verkäufer fällt bei einer sogenannten Geschäftsveräußerung im Ganzen an, wenn ein Eigentümer sein einziges Ferienhaus, das regelmäßig kurzfristiger Vermietung dient, an eine Person verkauft, auch ohne dass im Augenblick gerade ein Mietvertrag besteht (BFH, 05.06.2014, V R 10/13). Vor dem genannten Urteil konnte man von einer Geschäftsveräußerung nur ausgehen, wenn eine vermietete Immobilie mit Übergang der Mietverträge auf den Käufer übertragen wurde. In diesem Fall tritt aber der Käufer in die Fußstapfen des Verkäufers und übernimmt dessen Korrekturpflichten, wenn er in der Folgezeit selbst die Immobilie privat nutzt.
Liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, weil zum Beispiel der Käufer die Immobilie nicht für Vermietungszwecke sondern als reine Zweitwohnung erwirbt, so handelt es sich um eine steuerfreie Übertragung, da Grunderwerbsteuer anfällt. Bei einer steuerfreien Übertragung ist der Verkäufer auf einen Schlag zur Vorsteuerkorrektur des kompletten Restbetrags verpflichtet.
Da bei Verkauf an Unternehmer, wenn keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, auch eine Option zur Umsatzsteuerpflicht in Frage kommen könnte, ist hier eine Beratung unumgänglich.
Gerade die Frage der Geschäftsveräußerung im Ganzen kann bei einer falschen Einschätzung der Voraussetzungen dazu führen, dass aus dem Kaufpreis Umsatzsteuer ans Finanzamt entrichtet werden muss, ohne dass der Verkäufer diese erhalten hat. Solche Unwägbarkeiten lassen sich durch Steuerklauseln und Beratung vermeiden.
Zusammenfassung:
Vor Anschaffung einer Immobilie muss deren beabsichtigte Verwendung kritisch diskutiert und auf steuerliche Folgen untersucht werden. Hierbei sind alle Steuerarten angesprochen. Von den bei der Anschaffung gewählten Eckpunkten wird das weitere steuerliche Schicksal der Immobilie bestimmt. Steuergestaltungen sind während der Nutzungsphase nur begrenzt möglich. Die Veräußerung der Immobilie bedarf der intensiven steuerlichen Beratung. Es muss auch schon an das Ende in Form der Veräußerung gedacht werden. Auch hier gilt der Satz, dass strategischen Entscheidungen nicht ohne vorherige steuerliche und rechtliche Beratung getroffen werden sollten.
Bei der Veräußerung haben wir vor allem ertragsteuerliche Gesichtspunkte zu beachten. Es geht insbesondere darum, eine etwaige Spekulationssteuer zu vermeiden.
Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren seit dem entgeltliche Erwerb veräußert, kommt die Erhebung der Spekulationssteuer in Betracht. Dabei werden die fortgeführten Anschaffungskosten dem Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten gegenüber gestellt und der Unterschiedsbetrag als Spekulationsgewinn der Einkommensteuer mit dem Regelsteuersatz unterworfen.
Achtung:
Als Anschaffung gilt nur der entgeltliche Erwerb. Ein Erwerb durch Schenkung oder Erbgang ist also steuerunschädlich. Dabei sind allerdings die Besitzzeiten des Erblassers oder Schenkers dem Rechtsnachfolgen zuzurechnen. Erfolgt also eine Veräußerung durch den Beschenkten oder Erben innerhalb von 10 Jahren seit dem entgeltlichen Erwerb durch den Erblasser oder Schenker, ist der Tatbestand der Spekulationsbesteuerung gegeben.
Bei den fortgeführten Anschaffungskosten, die zum Vergleich dem Veräußerungspreis gegenüber gestellt werden, handelt es sich um den historischen Kaufpreis einschliesslich Nebenkosten zzgl. nachträglicher Herstellungskosten, abzüglich vorgenommener Abschreibungen.
Zum Schluss noch eine wichtige Ausnahme von der Besteuerung:
Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren nicht vermietet, entfällt die Spekulationssteuer. Diese Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes auch für Zweit- und Ferienimmobilien.
1. Die Niederlande erheben keine Spekulationssteuer auf die Veräußerung einer im ertragsteuerlichen Privatvermögen gehaltenen und in den Niederlanden gelegenen Zweitimmobilie.
2. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen D-NL steht deswegen der Bundesrepublik Deutschland das Besteuerungsrecht zu, das nach deutschen Gesetzesbestimmungen ausgeübt wird.
3. Deswegen wird zunächst auf unseren Video über die Veräußerung der Ferienimmobilie in Deutschland verwiesen.
4. Es gelten insbesondere die beiden folgende Besonderheiten: a) unklar ist, wie mit dem Blick auf das abweichenden Verfahren des niederländischen Grundstücksverkehrs die Zehnjahresfrist bemessen wird. b) Es ist nicht geklärt, ob bei der Ermittlung der fortgeführten Anschaffungskosten zur Gegenüberstellung mit dem Veräußerungspreis bei durchgeführter Vermietung Abschreibungen zu berücksichtigen sind. Diese Abschreibungen wurden ja schließlich bei der Ermittlung der Einkünfte aus der laufenden Nutzung nicht steuermindernd in Deutschland geltend gemacht, denn diese Einkünfte wurden ja in den Niederlanden versteuert.
Für individuelle Fragen steht Ihnen unser Kooperationspartner Hofmann Steuerberatung Niederlande GmbH gerne zur Verfügung.