1) Rechtliche Eckpunkte beim Erwerb der Ferienimmobilie:
Hier spielt vor allem die rechtliche Eingliederung der Immobilie in die Wirtschaftlichkeit hinein:
Handelt es sich um eine Eigentumswohnung? Dann sind die Auswirkungen der jeweiligen wohnungseigentumsrechtlichen Gesetzesvorschriften und der objektbezogenen Teilungserklärung auf gegenwärtige und zukünftige Kostenfaktoren und den Wiederverkaufswert zu untersuchen. Ähnlich verhält es sich mit den vertraglich vorgegebenen Strukturbedingungen bei Feriendörfern oder Bungalowparks. Ferner sind bei in die gemeindliche Wohnstruktur eingegliederten Einzelobjekten die Gemeindeabgaben und die etwaige zukünftige Realisierung von gemeindlichen Erhaltungs- oder Ausbaumaßnahmen zu ermitteln und zu bewerten.
2) Steuerstrategische Erwägungen:
a. Gewerbebetrieb, Spekulationssteuer, Vorsteuerabzug
Mit Blick auf die mögliche Einkommensteuerverhaftung der Immobilie ist vor Erwerb zunächst über deren beabsichtigte Nutzung zu entscheiden. Wird lediglich die Eigennutzung beabsichtigt, sind Einkommensteuertatbestände nicht angesprochen, da die Selbstnutzung von Immobilien in unserem Lande nicht mehr steuerbar ist. Wird die Immobilie zur gemischten Nutzung angeschafft, kann dies zur Folge haben, dass wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter und bloß kurzen Mietverhältnissen oder der Erbringung von Zusatzleistungen wie Frühstück eine einem Hotel oder einer Fremdenpension vergleichbare unternehmerische Organisation erforderlich ist und damit der Immobilieneigentümer, ohne dass er es bemerkt, steuerlich einen Gewerbebetrieb eröffnet hat. Dies hätte zur Folge, dass die Immobilie auf ewig einkommensteuerverhaftet würde, wodurch unabhängig vom Ablauf von Fristen bei einer Veräußerung der Differenzbetrag zwischen dem Veräußerungspreis und dem aus den Anschaffungskosten fortzuführenden Buchwert der Einkommensversteuerung zuzuführen wäre. Wer diese Folge vermeiden will, sollte vor allem auf begleitende Dienstleistungen verzichten und die Vermietung idealerweise wochenweise anbieten . Er wird dann allerdings seine Vermietungseinkünfte im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklären müssen. Die Veräußerung der Immobilie würde nach den noch geltenden Steuergesetzen dann nur unter Spekulationsgesichtspunkten zu erfassen sein, wenn innerhalb einer 10-Jahres-Frist angeschafft und veräußert wird. Umsatzsteuerlich gilt in zahlreichen Fällen die Kleinunternehmerregelung. Wer im Vorjahr unter 22.000 € Gesamtumsätze hatte und im aktuellen Jahr die 50.000 € Grenze nicht überschreiten wird, der muss keine Umsatzsteuer abführen. Er hat aber ein Optionsrecht zur Umsatzsteuer. Zur Umsatzversteuerung muss insbesondere dann geraten werden, wenn eine Gestaltung gefunden werden kann, die den Erwerb der Immobilie nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der Umsatzsteuer unterwirft. In diesem Fall könnte nämlich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückverlangt werden. Bei der Umsatzgrenze gilt der Grundsatz „ Ein Unternehmer, ein Unternehmen“, dass heißt, es werden die Einnahmen aller unternehmerischen Betätigung einer Person zusammengerechnet.
In vielen Fällen wird gar keine Umsatzsteuer auf den Kauf selbst anfallen, wenn Sie etwa von einem Eigentümer sein einziges regelmäßig vermietetes Ferienhaus erwerben (Geschäftsveräußerung im Ganzen).
Allerdings sollte beim Kauf immer gefragt werden, wie der Verkäufer die Immobilie zuvor genutzt hat und wann er die Immobilie erworben hat. Wenn dies in einem 10-Jahresfenster war, können –gerade im Fall der Geschäftsveräußerung im Ganzen- umsatzsteuerliche Korrekturpflichten auf Sie zukommen und es droht die Gefahr, dass Sie einen Teil der Umsatzsteuer, die der Verkäufer vor einigen Jahren erstattet bekam, zurückzahlen müssen.
Erwerben sie eine Immobilie von einem Unternehmer mit Umsatzsteuer und es liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, so wird die Umsatzsteuer im Vertrag nicht ausgewiesen, aber sehr wohl im Rahmen einer sogenannten Option auf die Umsatzsteuer hingewiesen. Diese muss dann von Ihnen in Ihrer Umsatzsteuererklärung angegeben werden, gleichzeitig erhalten Sie sie in dem Prozentsatz zurück, indem Sie die Immobilie für das Unternehmen und nicht privat nutzen werden.
Bei Neubauprojekten ist die Steuerstruktur und die rechtliche Struktur besonders kritisch zu prüfen. Hier liegen noch keine fallbezogenen Erfahrungstatsachen vor.
b. Erbschaftssteuerstrategie
Im Hinblick auf einen späteren Erbfall ist auch zu entscheiden, wer die Immobilie erwerben soll. Bei Ehepaaren bietet es sich vorbehaltlich zivilrechtlicher Absicherungen an, dass die Ehegatten jeweils zu ½ Miteigentümer werden, da sie dann in einem späteren Erbfall weniger Masse in die Erbschaftsversteuerung einbringen. Diese Überlegung gewinnt insbesondere deswegen an Bedeutung, weil nach dem neuen Erbschaftsteuerrecht Immobilien mit dem Verkehrswert bewertet werden, so dass die Vererbung einer Zweitimmobilie im Gegensatz zur früheren Rechtssituation auch unter Berücksichtigung höherer Freibeträge steuerbedroht ist.
c. Finanzierung
Unter steuerlichen Gesichtspunkten muss auch die Frage entschieden werden, wie die Immobilie finanziert wird. Wird sie ausschließlich selbst genutzt, ist eine Fremdfinanzierung nur dann angezeigt, wenn keine andere Finanzierungsmöglichkeit gegeben ist. Verfehlt wäre es indessen, die ausschließlich eigen genutzte Immobilie zu finanzieren und steuerlich relevante Ausgaben mit Eigenkapital zu bestreiten. Bei Fremdnutzung ist eine Fremdfinanzierung auch nur insoweit wirtschaftlich sinnvoll, als andere Finanzierungsmittel nicht zur Verfügung stehen. Letztlich können die Fremdkapitalkosten immer nur im Rahmen des persönlichen Steuersatzes von der Steuerschuld abgezogen werden, so dass aus einer Fremdfinanzierung - wirtschaftlich
Zur Klarstellung: Bei einer Immobilie in den Niederlanden ist aus einkommensteuerlichen Gründen diese Frage in der Regel gänzlich anders.
In beiden Ländern finden wir darüber hinaus, zumindest was die Quantität des Marktangebotes anlangt, sehr unterschiedliche Gegebenheiten. Während in Deutschland meist Apartments oder freistehende Häuser- und derzeit nur in der Minderheit Immobilien in Feriendörfern- verkauft werden, findet sich die Mehrzahl der Immobilien in den Niederlanden in sogenannten Bungalow- oder Freizeitparks. Diese folgen besonderen vertraglichen und gesetzlichen Regeln, die im Einzelfall höchst unterschiedlich sind.
Erwerbsphase
1) Jeder Bürger eines EU-Staates kann in Belgien ohne besondere Genehmigung eine Immobilie erwerben. Dies ergibt sich aus dem EU-Grundrecht der Freizügigkeit. Vorbehaltlich gemeindlicher Regelungen im Einzelfall kann auch in allgemeinen Wohngebieten eine Immobilie zur Nutzung als Zweitwohnung erworben werden
2) Der Eigentumserwerb geschieht durch notarielle Mitwirkung. Dabei werden jeweils unter notarieller Mitwirkung zwei Verträge abgeschlossen: Zunächst steht der vorläufige Vertrag schuldrechtliher Art an, der die Hauptpunkte des Geschäftes regelt an. Dieser Vertrag wird auch compromis genannt. Bei seinem Abschluss ist regelmäßig schon eine Anzahlung von 5-10% fällig. Danach folgt die Eigentumsübertragungsakte und die Meldung des Notares an das zuständige Register.
3) Die Grunderwerbsteuer beträgt in Flandern für eine Zweitwohnung 12 Prozent und ist mangels anderer Vereinbarung vom Käufer zu zahlen. Nutzungsphase: Für Details zu den Punkten 4) und 5) verweisen wir auf unseren Video.
4) Der Eigentümer oder dinglich Berechtigte muss die „onroerende vorheffing“ zahlen. Dies ist eine Art von wiederkehrender Grund-oder Besitzsteuer auf der Basis des kadastralen inkomen der Immobilie nach den Wertverhältnissen im Kalenderjahr 1975. Um den Wert für die Gegenwart nutzbar zu machen, wird er jährlich mit einem die Inflation abbildenden Multiplikator indexiert. Gläubiger der onroerenden vorheffing sind die Gemeinde, die Provinz und der Teilstaat Flandern.
5) Einkommensteuer auf Vermietungsüberschüsse. Wird gegen Entgelt vermietet, ist zusätzlich zu der onroerenden voorheffing Einkommensteuer, die personenbelasting ,zu zahlen. Diese wird für die Immobilie und das darin befindliche Inventar in unterschiedlicher Weise ermittelt. Näheres dazu erfahren Sie in unserem gesonderten Beitrag „ Die Besteuerung der Ferienimmobilie in Belgien während der Nutzungsphase“
6) Umsatzsteuer: Von den Entgelten für die Vermietung der Immobilie müssen Sie 6% Umsatzsteuer abführen. Sie sind berechtigt, die von Ihnen an andere Untermehmer gezahlte Umsatzsteuer abzuziehen. Ab 2025 gelten EU-weit neue Regeln für den Kleinunternehmer, so dass es für Sie vielleicht Sinn macht von dem Ihnen gewährten Optionsrecht auf Nichtbesteuerung Gebrauch zu machen.
7) weitere Gemeindesteuern: Die Gemeinden haben das Recht auf die Erhebung eines Zuschlages auf die Einkommensteuer für die Vermietung des Objektes. Davon wird im Umfang von ca 6-9% vielerorts Gebrauch gemacht. Ferner kann die Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer, die verblijfsbelasting erheben. Veräußerung und Vererbung
8) Veräußerung: Spekulationssteuer in Form der meerwardebelasting zu zahlen, wenn der Verkauf innerhalb 5 Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Die Steuer beträgt 16,5 Prozent. Hier kann es zur Konkurrenz mit der deutschen Spekulationssteuer kommen, die bekanntlich einen Spekulationszeitraum von 10 vorsieht
9) Vererbung: Stirbt der Eigentümer oder der dinglich Nutzungsberechtigte, fällt die Immobilie in den Nachlass. In unserem Falle eines Eigntümers mit Lebensmittelpunkt in D bestimmt sich die Erbfolge nach deutschem Recht. Die belgische Steuergesetzgebung sieht auch für ausländische Eigentümer in Belgien gelegener Immobilien die Erhebung von Erbschaftsteuer vor. Es handelt sich um das sogenannte „recht van overgang“. Die Bewertung der Objekte erfolgt im Vergleichswertverfahren. Kinder und Ehegatten werden bei einem auf sie entfallenden Immobilienwert bis 250tsd mit 9 %, darüberhinaus mit 27 Prozent besteuert. Die vom Gesetz bei der Erbschaftsteuer vorgesehenen Freibeträge werden bei Vererbung von Immobilieneigentum durch einen Steuerausländer nicht praktisch. Es gibt kein DBA mit D. Die Anrechnung der belgischen Erbschaftsteuer erfolgt in D nach §21 ErbstG.
Wir sind seit nunmehr 23 Jahren mit der steuerlichen und rechtlichen Beratung von deutschen Eigentümern, deren Ferienimmobilie im Ausland liegt, befasst. Für eine erste Orientierung zum Thema Immobilienerwerb in England wollen wir Ihnen heute die wichtigsten Eckpunkte zu diesem Thema benennen.
Erwerbsphase
1. Auch Personen ohne Wohnsitz in England können dort Immobilien kaufen. Durch den Brexit hat sich also an der bestehenden Erwerbsmöglichkeit nichts geändert.
2. Es ist möglich, auch in reinen Wohngegenden Häuser und Wohnungen zur Zweitnutzung und zur Vermietung an Touristen zu erwerben. Diese Möglichkeit ist so in Deutschland und in den Niederlanden häufig nicht gegeben.
3. Die Eigentumsübertragung geschieht nicht durch Mitwirkung eines Notars, sondern durch privatschriftlichen Vertrag, der von darauf spezialisierten Juristen verhandelt wird.
4. Das englische Grundstücksrecht unterscheidet Grundstücke, die „Freehold“ oder „Leasehold“ sind. Dies entspricht in den Grundzügen der deutschen Unterscheidung zwischen Eigentum und Erbbaurecht.
5. Die englischen Grundbücher sind vielfach noch lückenhaft oder für einzelne Parzellen überhaupt noch nicht angelegt, deswegen müssen die Berechtigungen des Verkäufers und die Belastungssituation des Grundstückes gründlich geprüft werden.
6. Der Grunderwerbssteuertarif ist je nach Verkaufswert gestaffelt.
Nutzungsphase
7. Laufende Einkünfte aus dem Objekt werden nach dem bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen im Vereinigten Königreich besteuert. Bemessungsgrundlage ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, wobei Abschreibungen nicht abgezogen werden können. Bis zu einem Überschuss von 50.270 Pfund beträgt die Basic-Rate bei der Einkommensteuer 20 %. Im Übrigen wird die Selbstnutzung nicht besteuert. Veräußerung und Vererbung
8. Für Gewinne aus der Veräußerung der Zweitimmobilie in England entsteht, je nach Höhe des persönlichen Einkommens, Kapitalertragssteuer von 18 % oder 28 % der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage wird vereinfacht ausgeführt, durch die Formel „Kaufpreis - Anschaffungskisten + Investitionen in das Objekt“ ermittelt. Eine Spekulationsfrist wie im deutschen Recht besteht im englischen Steuerrecht nicht. Erbschaftsteuer
9. Hier gilt es zunächst anzumerken, dass neben der Bundesrepublik Deutschland als Wohnsitzstaat auch das United Kingdom als Belegenheitsstaat hinsichtlich der Erbschaftsteuer für die Zweitimmobilie hebeberechtigt ist. Allerdings gibt es im deutschen Recht Anrechnungsvorschriften, die letztlich die mögliche Doppelbelastung gänzlich ausschließen können. Vor allem geht es aber darum, schon beim Ankauf durch Gestaltung entsprechender steueroptimierter Eigentümerpositionen und einer zielgerichteten Ausnutzung des englischen Freibetrages die englische Erbschaftsteuer gänzlich zu vermeiden. Wir beraten und vertreten Sie gerne beim Ankauf einer Immobilie in England sowie bei deren späteren Nutzung.